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Vente d’appartement : peut-on être exonéré du paiement de la taxe sur la plus-value ?


La loi israélienne stipule que toute transaction de vente d'un bien immobilier est soumise au paiement par le vendeur de la taxe relative à la plus-value. Cette taxe se calcule sur la base de la différence entre le montant d'achat du bien et celui de la vente, après déduction de certains frais. Bien qu'il existe des exceptions, le montant de cette taxe correspond à un quart des gains générés par la partie venderesse.

Dans le passé, la loi israélienne prévoyait une exonération de taxe sur la plus-value sur chaque vente effectuée dans un intervalle de quatre ans, ce qui permettait aux propriétaires de plusieurs appartements ainsi qu'aux investisseurs étrangers d'en profiter. Cependant, la réforme entrée en vigueur il y a plusieurs années est destinée à limiter les exonérations du paiement de la taxe sur la plus-value uniquement pour les vendeurs propriétaires d'un seul bien immobilier faisant l'objet de la vente. Dans le cas contraire, c'est la barème classique qui sera pratiqué, c'est-à-dire 25% de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du bien immobilier.

L'exonération pour un résident israélien.

L'une des possibilités pour bénéficier d'une exonération de taxe sur la plus-value est de remplir les conditions suivantes :

- Posséder la nationalité israélienne et avoir le statut de résident israélien, c'est-à-dire séjourner plus de 183 jours sur le territoire israélien ;

- Le vendeur est personnellement propriétaire d'un unique bien immobilier et la construction de ce dernier s'est achevée. Au regard de cette loi, ne seront pas recensés dans le patrimoine du vendeur : un bien reçu un héritage et/ou un bien dans lequel il possède moins d'un tiers des droits de propriété.

- Le vendeur était propriétaire au cours des dix-huit mois qui ont précédé la vente et n'a pas bénéficié de cette exonération d'impôt sur la plus-value durant cette période ;

- Le bien immobilier est destiné à l'habitation et a été occupé à ces fins au cours des quatre années précédant la vente ou au cours de 80 % de la période au cours de laquelle le vendeur était propriétaire.

L'exonération pour un résident étranger.

A l'instar des résidents israéliens, les résidents étrangers propriétaires d'un bien immobilier en Israël pourront eux-aussi bénéficier d'une exonération sur le paiement de la taxe. Pour ce faire, il conviendra de ne pas posséder d'autre bien dans son pays de résidence, hormis celui faisant l'objet de la vente en Israël. Le cas échéant, le vendeur devra fournir une attestation délivrée par l'administration fiscale de son pays de résidence confirmant qu'il ne possède pas de bien immobilier.

Dans le cas où l'administration fiscale du pays de résidence ne fournit pas d'attestation de ce type, le législateur a défini plusieurs conditions qu'il conviendra de remplir pour bénéficier de cette exonération :

- Le vendeur devra apporter les preuves objectives selon lesquelles il n'est pas propriétaire d'un bien immobilier dans son pays de résidence ;

- Le vendeur devra fournir des expliquer sur son lieu de résidence et définir quel est son lien avec le bien dans lequel il vit ;

- Le vendeur devra fournir une attestation des autorités fiscales de son pays de résidence confirmant qu'il ne perçoit pas de revenus fonciers ;

- Le vendeur devra signer une attestation sur l'honneur et faire authentifier sa signature par un avocat israélien. Dans cette attestation le vendeur devra confirmer qu'il ne détient pas de droits de propriété, hormis concernant son bien immobilier en Israël.

Par ailleurs, si le vendeur est originaire d'un état fédéral (par exemple la Suisse ou les États-Unis), ces attestations devront concerner l'ensemble du territoire fédéral.

Quels sont les frais déductibles du montant de la plus-value ?

La loi israélienne définit le gain comme la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Néanmoins, l'article 39 de la loi relative à l'imposition des transactions immobilières permet au vendeur de déduire de ce gain les frais et dépenses engagés et inhérents à la transaction ou à la valorisation de son bien immobilier.

Par conséquent, conformément à la loi et à la jurisprudence, seront notamment inclus dans les dépenses déductibles du calcul de la plus-value : toutes les dépenses ayant servi à valoriser le bien (tels que les travaux de rénovation et sans inclure les frais quotidiens), les timbres fiscaux et frais d'inscription au Cadastre, les frais d'agence lors de l'acquisition et de la vente (plafonnés à 2% de la valeur du bien), les honoraires d'avocats lors de l'acquisition et de la vente, les honoraires de l'expert (par exemple dans le cadre du dossier de crédit) et les intérêts réels de remboursement du crédit immobilier (plusieurs conditions devront être remplies).

En conclusion.

Les réformes fiscales de ces dernières années étaient notamment destinées à limiter les exonérations sur le paiement de la taxe sur la plus-value dans le but de freiner les investisseurs et de privilégier l'accès à la pleine propriété pour les résidents israéliens. Néanmoins, au regard de la situation qui prévaut actuellement et notamment des conséquences de la crise sanitaire sur l'économie mondiale et locale, il n'est pas exclu que nous assistions à de nouvelles réformes dans les mois à venir afin d'attirer de nouveau les investisseurs par le biais d'une législation fiscale intéressante et attractive.



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